Os baixos preços dos lotes irregulares, um dos principais atrativos para os compradores, podem esconder surpresas desagradáveis ao longo do processo de regularização. Custos adicionais para a implantação de infraestrutura e para a mitigação de danos ambientais causados pelo empreendimento podem encarecer, e muito, o valor final do terreno.
Por isso, é importante estar atento e cobrar do vendedor o título de propriedade, emitido após o registro cartorial do parcelamento e que gera uma matrícula para cada lote.
Veja abaixo algumas das principais informações para comprar com segurança:
Qual é o primeiro passo para regularizar o parcelamento de um condomínio?
Buscar orientações na Secretaria de Gestão do Território e Habitação sobre os requisitos técnicos e legais para as regularizações urbanística (aprovação de plantas e do memorial descritivo), ambiental (obtenção de licença) e fundiária (comprovação da propriedade da área e delimitação da poligonal).
A documentação referente à área é conferida na Central de Aprovação de Projetos, que distribui o processo aos diversos órgãos envolvidos, como o Instituto Brasília Ambiental (Ibram), a Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil (Novacap), a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb) e a Companhia Energética de Brasília (CEB).
Um dos documentos mais importantes é o levantamento topográfico e cadastral da área a ser regularizada. Ele detalha o que existe no parcelamento — esteja ele desocupado ou ocupado total ou parcialmente — e é a base para a elaboração do projeto urbanístico.
O que deve fazer quem cogita comprar um lote anunciado como regularizado?
Exigir do proprietário da área o registro cartorial do parcelamento, que gera uma matrícula para cada imóvel. Essa é a única garantia de que o processo chegou ao fim, ou seja, de que o lote é regular. Em caso de dúvidas, deve-se consultar a regularidade do lote na Ouvidoria da Secretaria de Gestão do Território e Habitação, pelo telefone 162.
Quais são os riscos ao comprar um lote sem matrícula individual?
As obrigações impostas ao empreendedor durante a regularização acabam sendo pagas pelos compradores dos lotes, por meio da cobrança de taxas de condomínio, por exemplo. Assim, o interessado pode ter de arcar com os custos de implantação da infraestrutura, assim como com as ações ou os pagamentos de compensação ambiental (espécie de reparação pelo impacto à natureza), que inicialmente são obrigações do proprietário da área parcelada. Além disso, no caso de terras griladas, o comprador poderá ter de pagar novamente pelo lote ao legítimo proprietário — por via judicial ou por acordo amigável.
Assim, os custos se tornam bem maiores ao final do processo. Outra desvantagem é a falta de infraestrutura e os consequentes problemas com vias esburacadas e inundações, por exemplo, uma vez que o Estado fica impedido de investir nas chamadas áreas de regularização de interesse específico — voltadas às classes média e alta — antes que o projeto de regularização seja aprovado. A intervenção estatal só é possível nas áreas de regularização de interesse social, destinadas a pessoas carentes.
É possível começar a ocupar o lote e construir antes da regularização do parcelamento?
A Secretaria de Gestão do Território e Habitação reforça que não é recomendável ocupar o lote antes do término do processo de regularização — até porque, antes disso, é impossível obter a licença de construção, o que torna a obra irregular. O habite-se também não poderá ser expedido. Em muitos casos, o próprio condomínio toca obras de infraestrutura antes de o processo ser finalizado. Contudo, elas podem ser demolidas ou refeitas — total ou parcialmente.
Existe fiscalização específica para cada lote?
Após o registro dos lotes no cartório, é preciso regularizar a construção. O proprietário deve dar entrada na Central de Aprovação de Projetos (no Setor Comercial Sul, Quadra 6, Bloco A, Lotes 13/14) com um projeto de arquitetura. Antes da liberação do habite-se, uma fiscalização no lote observa critérios como a área impermeabilizada, a altura da edificação e se o tipo de uso está condizente com o projeto do parcelamento do condomínio, entre outras especificidades.
O que acontece com parcelamentos que estejam 100% ocupados por edificações residenciais?
O Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) estabelece percentuais da área dos loteamentos que devem ser reservados para a construção de equipamentos públicos. No caso de áreas privadas, eles são de responsabilidade do promotor do parcelamento, isto é, do empreendedor. E são do governo no caso dos processos capitaneados pelo poder público.
Após uma análise dos impactos ambiental e urbanístico, diretrizes estabelecem o que deve ser feito para mitigar os efeitos da implantação do empreendimento (mobilidade, serviços, drenagem). Elas definem quais serão e onde devem ser erguidos os equipamentos e com qual porte. A princípio, existem soluções alternativas para a construção das benfeitorias mas, em último caso, pode ser preciso demolir parte do parcelamento para abrir espaço.
A cobrança de IPTU significa que um empreendimento está regularizado?
Não. A cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não se pauta pela regularidade fundiária, mas pelo uso e pela ocupação do solo.
O que é o Conplan e o que ele analisa?
O Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) analisa o projeto de urbanismo do parcelamento, que sintetiza todos os aspectos necessários à aprovação: ambientais, fundiários e urbanísticos. É uma das últimas etapas para um parcelamento ser aprovado.
Para onde o processo segue após a aprovação no Conselho?
Do Conplan, o processo retorna para a Secretaria de Gestão do Território e Habitação, que dá os encaminhamentos necessários. Primeiro, a pasta emite um parecer técnico da aprovação do parcelamento e assina os projetos urbanísticos, que serão registrados em cartório. A secretaria elabora ainda uma minuta de decreto, que passa pela apreciação do gabinete do governador antes de ser publicado.
O que ocorre após a publicação do decreto?
O interessado tem 180 dias para proceder ao registro cartorial do parcelamento, sob pena de caducidade da aprovação. É nesse período que deverão ser providenciados e aprovados os projetos de infraestrutura — quando não implantados — ou o termo de verificação de obras. No caso de obras não executadas, deverá ser apresentado projeto aprovado, cronograma com prazo máximo de quatro anos e proposta de garantia de execução. Essas etapas são aprovadas pela CEB, Caesb e Novacap, via Secretaria de Gestão do Território e Habitação.
É possível que algum ajuste adicional seja solicitado?
Ao retornar à Secretaria de Gestão do Território e Habitação, após a aprovação no Conplan, alguns ajustes formais nos projetos podem ser solicitados, mas sem alterações do conteúdo.
Quais são os processos foram aprovados em 2015?
Neste ano, o conselho aprovou os parcelamentos do Paranoá; do condomínio Marisol, em Planaltina; e de três áreas no Jardim Botânico: Ville de Montaigne, Solar de Brasília e Jardim dos Eucaliptos. Foram 8.369 lotes aprovados e 27 mil pessoas beneficiadas.