O mercado imobiliário está passando por uma grande reformulação e os áureos tempos dos ganhos fáceis e certos com a especulação imobiliária dão sinais que chegaram ao fim. Durante o chamado “boom imobiliário”, nos anos de 2009 a 2013, construtoras lucraram milhões, quiçá bilhões, vendendo imóveis de forma alucinada a preços sem controle.
Quem comprou naquela época lucrou. Hoje, com preços estabilizados, comprar imóvel na planta passou a ser um péssimo negócio, pois o reajuste do preço durante a construção, não raras as vezes, faz com que o imóvel custe mais caro comprando na planta do que um imóvel pronto.
Isso porque, diferente do que informam boa parte dos vendedores durante a negociação, não são as parcelas mensais que são corrigidas mensalmente, mas sempre o saldo total devedor, de forma cumulativa, mês a mês, por um dos maiores índices inflacionários, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que chega ser o dobro do IGPM.
Quando havia uma supervalorização dos imóveis, mesmo com um aumento considerável no preço final, ainda assim o valor total pago pelo cliente não superava aquele praticado pelo mercado no momento da entrega. Portanto, não representava um prejuízo efetivo para o comprador. Hoje, isso mudou e tornou imóvel na planta um péssimo negócio.
Novos já prontos e usados passaram a ser a melhor opção para os compradores, que tinham como único senão o valor da entrada que precisavam dispor, cerca de 20% do valor do negócio, para optar por um imóvel pronto para morar – isso porque os bancos financiam cerca de 80% do valor da compra.
Financiavam! No passado! A CEF (Caixa Econômica Federal), um dos maiores financiadores de imóveis do país, decidiu sem avisos mudar completamente a regra para financiamento de usados. Reduziu para 50% o valor máximo de financiamento, o que implica exigir do comprador 50% do valor do imóvel à vista para dar de entrada. Convenhamos, é uma tarefa para poucos que, na prática, vai paralisar quase por completo o mercado de usados.
O grande mistério é a verdadeira razão dessa medida, pois para imóveis na planta e novos, vendidos por construtoras, a regra permanece a antiga. Ou seja, quem compra dos grandes grupos econômicos, que mantêm milionários contratos com a CEF, financia 80%, e os demais, apenas 50%.
Evidente que a nova regra vai privilegiar, e muito, as construtoras, que sempre ganharam milhões e estavam incomodadas com um lucro reduzido e a competição com o mercado de usados, mas que com uma simples “canetada” do seu parceiro de negócios parecem ter resolvido a questão.
Mesmo custando mais caro para o comprador, a tendência é que aquelas pessoas que sonham com um imóvel próprio se sujeitem aos altos preços e voltem a comprar os imóveis na planta. Isso por uma questão de absoluta falta de opção, já que quase ninguém dispõe de 50% do valor para dar em dinheiro à vista.
Mas, mesmo comprando na planta, é possível que mudanças na vida das pessoas as impeçam de continuar o negócio ou que não consigam financiar o imóvel quando estiver pronto. No atual momento de crise, por exemplo, as demissões estão, infelizmente, a todo o vapor, e podem comprometer o pagamento das parcelas mensais dos imóveis na planta, fazendo com que a pessoa tenha que desfazer do seu sonho.
Nesses casos, o consumidor sempre terá direito ao distrato, independente do que diga o contrato, e a construtora é obrigada a devolver entre 85% a 90% de todos os valores pagos. Quando não há acordo diretamente com a construtora e a empresa só aceita a rescisão mediante um montante maior de valores, o comprador pode ir à Justiça, que determinará a correta devolução.
Por enquanto, apenas a CEF, autodenominada banco do povo, mudou as regras. Mas nada impede que os demais bancos, “incentivados” pelo poder econômico das grandes construtoras, não repensem a questão e também decidam aniquilar os negócios de imóveis entre particulares. É esperar para ver.
Marcelo Tapai