Fundos imobiliários ganham força com queda da Selic

Circe Bonatelli

Os fundos imobiliários tiveram recuperação significativa na rentabilidade em 2016 e iniciam 2017 com perspectivas de ganho de liquidez em meio ao ambiente de redução da taxa básica de juros, Selic. Por outro lado, crescimento mais robusto do mercado ainda depende do desempenho dos ativos físicos – compostos, principalmente, por prédios corporativos, galpões logísticos e shopping centers -, que sofrem com a queda dos aluguéis e a falta de locatários.

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) – indicador do desempenho médio das cotações dos fundos na bolsa – subiu 32,3% em 2016 ante 5,4% em 2015. O resultado ficou próximo de alguns indicadores de renda variável, como o Índice Bovespa (Ibovespa), que subiu 38,9%, e o Índice Imobiliário (Imob), 32,7%.

A maioria dos fundos imobiliários surgiu entre 2010 e 2012, para financiar novos empreendimentos. O setor foi desaquecendo até praticamente ter uma paralisação de projetos com a queda na demanda em razão da crise e do excesso de oferta de imóveis comerciais.

O coordenador de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia, observa que o mercado começou a melhorar no segundo semestre, com redução do risco político e maior clareza sobre os rumos econômicos do País. “A partir do momento em que o cenário macro começou a se desanuviar, o preço dos ativos voltou a subir.”

O setor tem assistido à entrada do “smart money”, aportes de gestores e “family offices” especializados no mercado imobiliário. Esses investidores geralmente são os primeiros a identificar o potencial de valorização no setor e têm dado mais liquidez à negociação das cotas.

Com o ciclo de cortes da Selic, hoje em 13% ao ano, os fundos setoriais ganharão atratividade frente às aplicações tradicionais de renda fixa. A expectativa é que isso chame atenção dos demais investidores, ajudando a aquecer o mercado secundário, acredita o coordenador de Avaliação e Consultoria da Colliers, Edoardo Dalla Fina. “Agora é uma boa hora de comprar, pois as cotas estão com preços baixos.”

Levantamento da consultoria Siila Brasil com as cotas dos 16 fundos imobiliários com maior patrimônio no País mostra que, em 2016, dez tiveram valorização acima da inflação no período medida pelo IPCA, de 6,3%. Em 2015, apenas três superaram a inflação.

“Uma queda na Selic reduz as despesas financeiras das empresas, ajuda a reaquecer a economia e aumenta a demanda de empresas e varejistas por espaços em escritórios, shoppings e galpões. Tudo isso ajudará a valorizar a cota dos fundos compostos por esses tipos de empreendimento”, avalia o presidente da Siila, Giancarlo Nicastro.

Demanda. Mas o mercado imobiliário permanece, de maneira geral, enfraquecido pelo excesso de imóveis comerciais e pela baixa demanda, o que repele o desenvolvimento de novos projetos. O setor de prédios corporativos tem vacância no patamar de 20% em São Paulo e 30% no Rio, com aluguéis bastante pressionados nas duas praças, de acordo com pesquisa da Cushman & Wakefield.

O sócio do BTG Pactual encarregado de investimentos imobiliários, Carlos Fonseca, acredita que prédios corporativos e logísticos devem responder mais rapidamente à recuperação da economia, ao contrário dos shopping centers.