Lucas Hirata
A crise econômica do Brasil deve postergar qualquer recuperação da indústria de imóveis residenciais até, pelo menos, meados de 2017, afirmou a agência de classificação de riscos Moody’s. Em relatório, a instituição afirmou que a receita das companhias do setor deve cair em 10% no ano de 2016, frente aos níveis observados em 2015, enquanto a margem bruta deve permanecer estável num intervalo de 24% a 26%.
“A deterioração contínua da atividade da indústria e as incertezas políticas no Brasil têm adicionado estresse no equilíbrio” do setor, postergando qualquer sinal de possível recuperação em 2016, afirmou a Moody’s. Esse efeito afeta os ajustes que vinham ocorrendo desde 2012, com uma desaceleração geral em lançamentos, o que seria uma correção natural após um período de acelerado crescimento.
Apesar de uma redução consistente de lançamentos, a percepção de excesso de oferta no mercado imobiliário continua a ser elevada. As rescisões contratuais e a fraca velocidade de vendas têm aumentado, explicou a agência, o que contribuiu para grandes volumes de estoque de unidades concluídas nos balanços das empresas.
De acordo com os cálculos da Moody’s, as unidades concluídas variam de 10% a 15% dos estoques para a maioria das empresas do setor no Brasil, mas em certos casos se aproximam de 40%. “Como os lançamentos tendem a vender muito mais rápido do que o estoque, o mercado vai exigir um pouco mais de tempo para absorver essas unidades antes de ver a expansão nos lançamentos”, explicou.
Além disso, a fraca confiança dos consumidores estão pressionando os preços dos imóveis, com uma clara tendência de queda para os valores em 2016. A diminuição de preços também reflete o excesso de oferta, decorrente da entrega de um grande número de novas unidades iniciadas durante o boom da construção. Além disso, a pressão vem do aumento das taxas de juros e redução da oferta de financiamento para aquisição de residências
Estoques mais elevados de unidades concluídas devem restringir qualquer melhoria de preços e crescimento das receitas, especialmente no segmento de média renda, apontou a agência “Ainda assim, alguns ganhos de eficiência decorrentes da redução dos preços das matérias-primas e custos estáveis de materiais de construção devem ajudar a estabilizar as margens gerais”, acrescentou.
O aumento da capacidade ociosa do setor também deve aumentar a oferta de mão de obra qualificada, apesar da inflação alta, o que ajuda a manter as margens operacionais sob controle. No entanto, o setor da construção civil permanecerá estressado pelo menos até meados de 2017, devido a disponibilidade mais rigorosa de financiamento, um grande volume de cancelamentos de vendas e os atrasos na conversão de recebíveis em caixa.
As empresas que trabalham no segmento de média renda devem ser impactadas negativamente em diferentes níveis pela fraca atividade econômica no País e pela disponibilidade restrita de crédito. Entre as companhias acompanhadas pela Moody’s, a PDG Realty e a Viver devem continuar a ter dificuldades para enfrentar o pesado fardo da dívida de curto prazo. Por outro lado, a Cyrela Brazil Realty parece relativamente bem posicionada para enfrentar o ambiente enfraquecido, tendo em vista o capital em caixa e o cronograma gerenciável de pagamento de dívida.
A agência explica ainda que a Even encontra-se numa posição desafiadora por causa da escala reduzida e concentração no segmento de média renda. No entanto, o sólido histórico de execução e o perfil de gestão de dívida mitigam parcialmente os riscos oriundos da deterioração dos fundamentos da indústria.
Já a Gafisa tem implementado com sucesso uma reviravolta em seus negócios desde 2012, embora as métricas ainda elevadas de alavancagem e liquidez fraca revelem riscos de crédito adicionais no curto prazo. A Brookfield, por sua vez, tem contado com forte apoio financeiro de seu acionista, a Brookfield Asset Management, para permanecer solvente, mas ainda está enfrentando dificuldades com o desempenho operacional enfraquecido.
Para os segmentos de baixa renda, a Moody’s alerta que as restrições fiscais do governo provavelmente comprometerão o Orçamento para o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Em 2015, a iniciativa atingiu R$ 16,5 bilhões em investimento público. Já o Orçamento de fato para o programa em 2016 ainda é incerto, mas o governo apresentou ao Congresso uma redução de 58%, para cerca de R$ 6,9 bilhões. A Moody’s ressaltou que o programa tem dado às empresas incentivos para a construção de habitação de baixa renda e tem sido um condutor de receita importante para o setor.
