Comprar imóvel na planta não é tarefa simples, e os candidatos precisam ficar muito atentos com as armadilhas preparadas por muitas empresas. Além dos problemas comuns encontrados na maioria dos contratos, que preveem cláusulas abusivas e grande desequilíbrio entre construtoras e compradores, a fase pós-vendas também reserva truques e macetes que colocam os compradores em situações de grande desvantagem.
Em muitos casos, usando de pura coação e ameaça, muitas empresas lidam com a insegurança dos compradores para lhes exigir comportamentos que só trazem mais prejuízos, mas que de certa forma garante às empresas desleais garantir seu lucro e se safar das punições em razão dos descumprimentos contratuais.
Evidente que boa parte das construtoras cumpre o contrato e mantém uma relação absolutamente honesta com seus clientes. Mas no mercado existem as ruins e, com essas, o cliente precisa atenção redobrada.
Um dos truques mais comuns está na parcela das chaves. As empresas colocam no contrato que determinado valor, normalmente alto, é referente à parcela das chaves e, no momento da venda, prometem ao cliente que essa parcela pode ser incluída no financiamento. Ocorre que esse pagamento não está atrelado à entrega da unidade. Ela é uma parcela intermediária, com data de vencimento fixa e que coincide com a suposta entrega do imóvel. O “apelido” confunde o comprador, que imagina que esse valor só lhe será exigido quando o imóvel for entregue.
No caso de atraso da obra, a empresa passa a exigir o pagamento desta parcela e, como o cliente não estava preparado para pagá-la, muitas vezes não tem o valor e passa a ser ameaçado de protesto, de cobrança de juros e multa e até de rescisão do contrato.
Em contrapartida, como um ato de “benevolência”, a empresa sinaliza com a possibilidade de prorrogação desse vencimento para a entrega efetiva da unidade, mas exige que o cliente assine uma novação ou aditivo contratual concordando também com a postergação da data de entrega, sem reclamar indenizações. Acuado e sem saída, o comprador acaba aceitando a “oferta”.
Quem estiver nessa situação não deve se desesperar nem assinar nenhum acordo ou documento, pois a lei e a justiça garantem a inexigibilidade do pagamento em razão do contrato não cumprido. Se a empresa não entregar na data combinada, não pode exigir o pagamento e o cliente jamais deve abrir mão de processá-la para ter garantido esse direito.
Outro truque muito utilizado diz respeito ao crédito associativo. É uma modalidade especial de financiamento para construções de baixa renda, cujo contrato é assinado pelo cliente com a Caixa Econômica Federal, antes ou durante a obra. Quando esse contrato é assinado, a dívida passa para a Caixa e a construtora começa a receber os valores da construção de acordo com o andamento dos trabalhos.
O cliente paga juros pelo empréstimo – chamado de juros de medição -, e corrige o valor repassado para a construtora, que tem os recursos garantidos para a obra. Embora essa correção seja menor que o INCC (Índice Nacional de Custos da Construção), tem suas compensações para a empresa, como garantia do capital e das vendas.
Quando esse contrato é assinado, necessariamente a construtora dá ao cliente quitação total da dívida do imóvel, pois a Caixa passa a ser a credora. Para burlar a norma, as empresas costumam obrigar o cliente, no mesmo momento, a assinar uma confissão de dívida, que o obrigará a pagar a diferença entre a correção aplicada pela Caixa e o INCC ao final do contrato. Quando o imóvel fica pronto, se o cliente não pagar o chamado “resíduo”, não recebe o imóvel. Um verdadeiro golpe.
Acordos propostos pelas empresas raramente são bons para o consumidor e não devem ser chamados desta forma. Em regra são impostos, retiram os direitos do comprador e previnem as condenações judiciais. O mais importante é saber que ninguém, em situação alguma, é obrigado a assinar aditivos ou novações contratuais. O primeiro contrato, com regras, valores e prazos é o que vale e, se a oferta de acordo não for boa, o cliente não deve aceitá-la.
É muito comum em situações de atraso as construtoras chamarem para um “acordo” com as mais variadas desculpas, e, caso o comprador não concorde com os novos termos, dizem que as licenças não serão emitidas e o imóvel não será entregue, chegando até a ameaçar cancelar o contrato. Nada disso deve intimidar o consumidor, que tem direitos resguardados pelo contrato inicial.
Se a oferta não for aquela que o comprador esperava, não deve aceitar nem receber nada. Não pode assinar documentos nem firmar acordos, sob pena de perder o direito de reclamar uma justa indenização futuramente.
O mesmo ocorre com os distratos. Quando a empresa percebe um cliente acuado, sem dinheiro para honrar o contrato, o ameaça de execução da dívida, de cobrança judicial, de perder tudo o que pagou e usa o contrato, leonino e abusivo, para fazer crer que tudo está perdido. O cliente, desesperado e imaginando estar sem opção, aceita a oferta imoral para “resolver” o problema e fica com o prejuízo.
A lei garante a impossibilidade de retenção de tudo ou parte substancial dos valores pagos e súmulas asseguram o distrato a qualquer tempo, mesmo para os inadimplentes, que devem receber entre 85% a 90% de todos os valores pagos, reajustados e em única parcela.
Em situação semelhante, a dica é a mesma: se não concordar com a oferta, o cliente não deve assinar nem receber nada e procurar imediatamente a Justiça, que certamente fará valer o que diz a lei.
Marcelo Tapai