Vai comprar um imóvel para investir? Veja essas dicas

Bartô Granja, Edição

De uma perspectiva quantitativa, investir em imóveis é algo como investir em ações. Para lucrar em investimentos imobiliários, os investidores devem determinar o valor das propriedades que desejam comprar e fazer suposições sobre quanto de lucro estes investimentos irão gerar, seja através de apreciação de propriedade, renda ou uma combinação de ambos.

A avaliação patrimonial é tipicamente realizada através de duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo é verdadeiro para a avaliação da propriedade. O desconto do lucro operacional líquido no futuro e pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações de fluxo de caixa descontado para o estoque, enquanto a integração do modelo de multiplicador de renda bruta no imobiliário é comparável a avaliações de valor relativo com ações. Aqui vamos dar uma olhada em como avaliar um imóvel usando esses métodos

Valores de equivalência – Os modelos de avaliação absoluta determinam o valor presente dos futuros fluxos de caixa para obter o valor intrínseco de uma ação; os métodos mais comuns são os modelos de desconto de dividendos e as técnicas de fluxo de caixa descontado. Por outro lado, os métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis devem ter preços semelhantes de acordo com seus ganhos. Algo como preço-lucro e preço-vendas são comparados com outras empresas intraindústria para determinar se uma ação está sob ou sobrevalorizado. Na avaliação do patrimônio, a análise de avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores possíveis.

Cálculo da renda operacional líquida de uma propriedade imobiliária.

Onde:
NOI – resultado operacional líquido
R- Taxa de retorno dos ativos imobiliários
G- Taxa de crescimento de NOI
R- Taxa de capitalização (rg)

A receita operacional líquida reflete os lucros que a propriedade vai gerar após as despesas operacionais, mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros, a receita total obtida com o investimento deve ser determinada. Inicialmente, as receitas de aluguel esperadas podem ser previstas com base em propriedades comparáveis na área Fazendo a pesquisa de mercado apropriada, um investidor pode determinar que preços os inquilinos estão investindo na área e supor que as rendas sejam semelhantes por metro quadrado. Os aumentos previstos das rendas são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.

As despesas operacionais incluem aquelas que são diretamente incorridas através das operações do dia a dia do edifício como seguro de propriedade, taxas de administração, taxas de manutenção e custos diversos.

Observe que a depreciação não está incluída no cálculo da despesa total. O lucro operacional líquido de um imóvel é semelhante de uma empresa

Determinar a taxa de desconto apropriada é um pouco mais complicado do que calcular uma empresa. Embora existam diferentes maneiras de obter a taxa de capitalização, uma abordagem comum é o método de acumulações. A partir da taxa de juros , adicione o prêmio de liquidez apropriado , o prêmio de recuperação e o prêmio de risco . O prêmio de liquidez surge devido à natureza ilíquida dos imóveis, os prêmios de recompra para a apreciação líquida do terreno, enquanto o prêmio de risco revela a exposição global ao risco do mercado imobiliário

Descontando a receita operacional líquida a partir de um investimento imobiliário pela taxa de capitalização de mercado é análogo ao descontar o fluxo futuro de dividendos pela taxa requerida de retorno apropriada, ajustado para o crescimento dos dividendos . Investidores em ações familiarizados com modelos de crescimento de dividendos devem imediatamente ver a semelhança.

Hora de avaliar – A abordagem do multiplicador de renda bruta é um método de avaliação relativa que se baseia no pressuposto subjacente de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente ao lucro bruto que elas ajudam a gerar. Como o nome indica, o rendimento bruto é o rendimento total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. No entanto, as taxas de vacância devem ser previstas para obter uma estimativa precisa do rendimento bruto

Por exemplo, se um investidor imobiliário compra um edifício de 100.000 metros quadrados, com base em dados de propriedade comparáveis, ele pode estimar que a renda mensal bruta média por metro quadrado no bairro é de R$ 10. Embora o investidor possa inicialmente assumir que a renda bruta anual é de R$ 10 milhões (R$ $ 10 * 12 meses * 100.000 metros quadrados), é provável que haja algumas unidades vagas no edifício a qualquer momento. Supondo que haja uma taxa de vagas de 10%, o rendimento anual bruto seria de R$ 10,8 milhões (R$ $ 12 milhões * 90%). Uma abordagem semelhante é aplicada ao operacional líquida abordagem de renda também.

O próximo passo na avaliação do valor do imóvel é determinar o multiplicador de renda bruta. Isto pode ser conseguido se tivermos acesso a dados históricos de vendas. Analisar o preço de venda de propriedades comparáveis e dividir esse valor pelo rendimento anual bruto que geraram produzirá o multiplicador médio para a região.

Esse tipo de abordagem de avaliação é semelhante ao uso de transações ou múltiplos comparáveis para valorizar um estoque.
A linha de fundo

Avaliação imobiliária é muitas vezes baseada em estratégias semelhantes para a análise da equidade. Outros métodos, além da abordagem de redução do lucro operacional líquido e do multiplicador de renda bruta, são frequentemente usados. Alguns especialistas da indústria, por exemplo, têm um conhecimento ativo de migração urbana e padrões de desenvolvimento. Como resultado, eles podem determinar quais áreas locais são mais susceptíveis de experimentar a taxa mais rápida de apreciação. Seja qual for a abordagem que se decida usar, o indicador mais importante de seu sucesso é o quão bem ele é pesquisado.